Marketing: Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate

---
name: marketing-akquise-neue-weg-mandate
description: "Für Marketing: Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Schnittstellenkarte mit Zuständigkeits- und Nachweisfragen."
---

# Marketing: Akquise neuer WEG-Verwaltungsmandate

## Fachlicher Anker

- **Normen:** §§ 535, §§ 18, § 16 Abs. 2.
- **Entscheidungs-/Quellenanker:** Tragende Rechtsprechung nur mit Gericht, Datum, Aktenzeichen und frei prüfbarer Quelle einsetzen; keine Entscheidung aus Modellwissen erzwingen.
- **Quellenhygiene:** `references/quellenhygiene.md` und `references/zitierweise.md` beachten.

## Ziel

Neue WEG-Mandate werden über unterschiedliche Kanäle gewonnen. Der Skill strukturiert den Akquiseprozess von der Erstansprache bis zum unterschriebenen Verwaltervertrag, liefert ein Pitch-Gerüst und deckt die rechtlichen Grenzen bei Vergütungsversprechen und Übernahme-Logistik ab.

## Akquise-Kanäle und Erstgespräch

- **Bauträger-Erstverwaltung:** Frühzeitiger Kontakt beim Bau, Erstverwalterbestellung im Teilungsplan (§ 30 WEG) oder durch Beschluss der ersten Versammlung. Risiko: Loyalitätskonflikte Bauträger/GdWE im Gewährleistungsfall.
- **Beiratsanfrage bei Unzufriedenheit:** Häufig ausgelöst durch Protokoll-Mängel, Jahresabrechnungs-Verzögerungen oder Haftungsfälle. Diskretion gegenüber amtierendem Verwalter geboten.
- **Empfehlungen:** Steuerberater, WEG-Anwälte, Makler, Notare.
- **Plattformen:** ImmobilienScout24-Verwalterverzeichnis, VDIV-Mitgliederliste, regionaler Maklerverband.
- **Erstgespräch-Leitfaden:** Mandatsgröße (Einheiten, Gewerbeanteil), Rücklagenstand, offene Mängel/Rechtsstreitigkeiten, IT-Affinität Eigentümer, aktuelle Probleme.

## Pitch-Bestandteile (10-Folien-Gerüst)

1. Profil und Referenzen (ähnliche Objekte, Zertifizierungen IHK/VDIV)
2. IT-Stack und Eigentümerportal (Casavi, Etg24 etc.)
3. Versammlungs-Logistik (Hybrid, Protokoll-Turnaround)
4. Fee-Modell: Grundvergütung pro Einheit/Monat, Sonderhonorare (Eigentümerversammlung, Baumaßnahmen, gerichtliche Tätigkeiten)
5. Versicherungsschutz Verwalterhaftpflicht (Deckungssumme, Anbieter)
6. Krisenmanagement (Wasserschaden, Zwangsverwaltung, Erbfall)
7. Personalkapazität je Einheit (Richtwert: 1 Vollzeit-MA ca. 250-400 Einheiten)
8. Übernahme-Timeline (Stichtag-Bilanz, Übergabe-Protokoll)
9. Muster-Leistungsverzeichnis für Verwaltervertrag
10. Nächste Schritte / Angebotsdokument

## Verwaltervertrag: Rechtliche Eckpunkte

§ 26 WEG trennt Bestellung (körperschaftlicher Akt der GdWE, Beschluss) vom schuldrechtlichen Verwaltervertrag. Höchstdauer der Bestellung: fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Nicht jede Bestellung eines neuen Unternehmens ist eine solche Erstbestellung. Vertragslaufzeit und spätestes Vertragsende sechs Monate nach Abberufung nach Abs. 3 gesondert prüfen. Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html

Sondervergütungen anhand des konkreten Verwaltervertrags und der Transparenz-/AGB-Kontrolle prüfen: Grund- und Zusatzleistung, Auslöser, Bemessung und mögliche Doppelabrechnung offenlegen. V ZR 251/21 ist kein Sonderhonorarurteil; der frühere Verweis wird nicht fortgeführt.

Wettbewerbsrechtliche Grenzen: Keine irreführenden Kostenersparnisversprechen ohne nachweisliche Grundlage (§ 5 UWG). Norm: https://www.gesetze-im-internet.de/uwg_2004/__5.html

## Übernahme-Übergabe: Unterlagenliste

Vom Vor-Verwalter zu übergebende Unterlagen: vollständige Beschlusssammlung, alle laufenden Handwerkerverträge und Dauerverträge (Hausmeister, Versicherungen), Jahresabrechnungen der letzten 3 Jahre, aktuelle Rücklagenhöhe mit Belegen, Bankvollmachten (sofortige Ummeldung), Schlüssel und Schlüsselliste, Nebenkostenabrechnungen gegenüber Mietern, offene Gerichtsverfahren und Anwaltskorrespondenz, Gebäudeversicherungspolice.

## Cross-Refs

- Verwaltervertrag und Pflichten → `verwalterpflichten-26-27-weg`
- Erstaufnahme neues Mandat → `mandat-objekt-triage`
- Wirtschaftsplan für neues Mandat → `wirtschaftsplan-jahresabrechnung-28-weg`
- Eigentümerversammlung nach Übernahme → `eigentuemerversammlung-vorbereiten`

## Quellenpflicht

`rechtsstand-mai-2026-faktenbank` laden. § 26 WEG und Honorar-Rechtsprechung über https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html und https://dejure.org live verifizieren. VDIV-Honorarempfehlungen und aktuelle Marktpreise vor Angebotserstellung prüfen.