Sachverhalt in Immobilienrechtsstreitigkeiten ermitteln: Eigentumsverhältnisse, Vertragshistorie, Beweismittel. Normen: §§ 873 ff. BGB, GBO, WEG. Prüfraster: Grundbuch, Kaufvertrag, Mietvertrag, Beweismittelkatalog. Output: Sachverhalts-Ermittlungsbericht. Abgrenzung: nicht rechtliche Bewertung i...
--- name: sachverhaltsermittlung description: "Für Sachverhaltsermittlung: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt." --- # Sachverhaltsermittlung ## Arbeitsweg - Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht? - Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen. - Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate. - Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail). - Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis. ## Fachkern: Sachverhaltsermittlung - **Normen-/Quellenanker:** BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten. - **Entscheidende Weiche:** Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung. ## Leitidee Der Engpass in Inhouse-Arbeit ist selten die rechtliche Bewertung. Es ist die saubere Erfassung des Sachverhalts. Asset-Management und Hausverwaltung liefern selten freiwillig den vollen Sachverhalt. Der Skill fragt strukturiert ab und liefert dem Juristen ein konsolidiertes Memo, das wirklich verwertbar ist. ## Inputs - Eingangskorrespondenz (Mieterschreiben Anwaltsschreiben Email) - Vorhandene Unterlagen (Vertrag Übergabeprotokoll Mahnungen Hausverwaltungsberichte) - Optional: interne Kommentare aus der Akte ## Methodik in vier Stufen ### Stufe 1 — Extraktion aus Unterlagen Aus jedem vorhandenen Dokument werden Datum Akteure Ereignisse und behauptete Mängel extrahiert. Ergebnis ist eine erste rohe Zeitleiste. ### Stufe 2 — Gezielter Fragenkatalog Der Skill erzeugt einen Fragenkatalog für Asset-Management bzw. Hausverwaltung. Fragen sind kurz, geschlossen wo möglich, jeweils mit Begründung warum die Frage relevant ist (zB "Wann erfolgte Mangelanzeige formell? Relevant für Beginn Minderungsrecht § 536 BGB"). ### Stufe 3 — Zeitleisten-Rekonstruktion Antworten werden in die Zeitleiste integriert. Konflikte zwischen Aussagen werden markiert. ### Stufe 4 — Beweis und Lücken Pro Tatsachenbehauptung wird vermerkt: durch welches Beweismittel gesichert (Urkunde Zeuge Augenschein), bloss plausibel oder offen. ## Anti-Halluzinations-Regel Der Skill erfindet KEINE Sachverhaltsdetails. Wo eine Information fehlt, steht "OFFEN" mit konkreter Frage. Inhouse-Juristen verlieren sonst das Vertrauen — und das ist der teuerste Verlust. ## Typische Fallkonstellationen - Mietmängel — wann angezeigt, wann besichtigt, welcher Mietzins, welche Minderungsquote behauptet - Kündigung — Form, Zugang, Begründung, Widerspruch nach § 574 BGB - Eigenbedarf — Bedarfsperson Verwandtschaftsgrad konkrete Nutzungsabsicht - Betriebskostenabrechnung — Abrechnungszeitraum Zugang § 556 Abs. 3 BGB Frist Einwendungen - Schönheitsreparaturen Endrenovierung — Vertragsklausel Zeitpunkt der Vertragsbegründung Renovierungszustand bei Einzug - Bauschäden — Erstanzeige Sachverständiger Beweissicherung ## Beispielformulierungen - "Mieterschreiben mit Mietmängelanzeige liegt vor. Erstelle Sachverhalts-Memo und Fragenkatalog an Hausverwaltung." - "Kündigungsstreit gegen Mieter Schmitt. Antworten der Hausverwaltung anbei. Konsolidiere zum Memo." - "Ich habe nur eine halbe Akte. Welche Fragen muss ich stellen, bevor ich rechtlich prüfe?" ## Paragrafenkette - Mangelanzeige/Mietminderung: §§ 536, 536a, 543 BGB - Kuendigung: §§ 543, 569, 573 BGB - Betriebskosten: § 556 Abs. 3 BGB, BetrKV > Quellenregel: Entscheidungen nur nach Prüfung einer amtlichen oder frei zugänglichen Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage ausgeben.--- name: sachverhaltsermittlung description: "Für Sachverhaltsermittlung: ordnet Norm, Beweislast und Gegenargument; Ergebnis: Prüfprodukt mit Risiko und nächstem Schritt." --- # Sachverhaltsermittlung ## Arbeitsweg - Rolle, Ziel und gewünschtes Arbeitsprodukt klären: Wer handelt, welche Entscheidung steht an, welche Frist läuft und welcher Output wird gebraucht? - Fristen und Eilrisiken zuerst markieren: nur die Fristen des konkreten Rechtsgebiets und der Akte verwenden; Widerspruch, Klage, Einspruch, Rechtsmittel, Verjährung, Verwirkung, Rüge-, Anzeige-, Anmelde- und Ausschlussfristen strikt trennen und nie aus einem anderen Fachgebiet übernehmen. - Tragende Normen verifizieren: BGB §§ 535-577a, BetrKV, WEG §§ 24, 25, 27, BGB §§ 558, 558a, 558b, 573, 573c — Fundstellen über gesetze-im-internet.de, dejure.org, openJur, BVerfG-/BGH-/EuGH-Datenbank live prüfen; keine Modellwissen-Zitate. - Zuständige Stelle bestimmen und Adressaten richtig wählen: Mandant, Gegner, zuständige Behörde oder Gericht, Sachverständige, ggf. EU-/internationale Stelle (siehe Skill-Detail). - Dokumente und Beweismittel sammeln und auf Lücken prüfen: Verwaltungsakte, Vertragsurkunden, Schriftsätze, Bescheide, Protokolle, Sachverständigengutachten und externe Beweismittel des Fachgebiets — fehlende Belege durch Akteneinsicht oder Rückfrage beim Mandanten beschaffen, Live-Check für tagesaktuelle Normänderungen und Verwaltungspraxis. ## Fachkern: Sachverhaltsermittlung - **Normen-/Quellenanker:** BGB, GBO, WEG, BauGB, ErbbauRG, MaBV, Mietrecht, Grundpfandrechte, Notar-/Registervollzug und öffentlich-rechtliche Lasten. - **Entscheidende Weiche:** Trenne Eigentum, Besitz, Grundbuchabteilung, Belastung, Fälligkeit, Vollzug, Mängel, Miet-/Nutzungsverhältnis und Finanzierung. ## Leitidee Der Engpass in Inhouse-Arbeit ist selten die rechtliche Bewertung. Es ist die saubere Erfassung des Sachverhalts. Asset-Management und Hausverwaltung liefern selten freiwillig den vollen Sachverhalt. Der Skill fragt strukturiert ab und liefert dem Juristen ein konsolidiertes Memo, das wirklich verwertbar ist. ## Inputs - Eingangskorrespondenz (Mieterschreiben Anwaltsschreiben Email) - Vorhandene Unterlagen (Vertrag Übergabeprotokoll Mahnungen Hausverwaltungsberichte) - Optional: interne Kommentare aus der Akte ## Methodik in vier Stufen ### Stufe 1 — Extraktion aus Unterlagen Aus jedem vorhandenen Dokument werden Datum Akteure Ereignisse und behauptete Mängel extrahiert. Ergebnis ist eine erste rohe Zeitleiste. ### Stufe 2 — Gezielter Fragenkatalog Der Skill erzeugt einen Fragenkatalog für Asset-Management bzw. Hausverwaltung. Fragen sind kurz, geschlossen wo möglich, jeweils mit Begründung warum die Frage relevant ist (zB "Wann erfolgte Mangelanzeige formell? Relevant für Beginn Minderungsrecht § 536 BGB"). ### Stufe 3 — Zeitleisten-Rekonstruktion Antworten werden in die Zeitleiste integriert. Konflikte zwischen Aussagen werden markiert. ### Stufe 4 — Beweis und Lücken Pro Tatsachenbehauptung wird vermerkt: durch welches Beweismittel gesichert (Urkunde Zeuge Augenschein), bloss plausibel oder offen. ## Anti-Halluzinations-Regel Der Skill erfindet KEINE Sachverhaltsdetails. Wo eine Information fehlt, steht "OFFEN" mit konkreter Frage. Inhouse-Juristen verlieren sonst das Vertrauen — und das ist der teuerste Verlust. ## Typische Fallkonstellationen - Mietmängel — wann angezeigt, wann besichtigt, welcher Mietzins, welche Minderungsquote behauptet - Kündigung — Form, Zugang, Begründung, Widerspruch nach § 574 BGB - Eigenbedarf — Bedarfsperson Verwandtschaftsgrad konkrete Nutzungsabsicht - Betriebskostenabrechnung — Abrechnungszeitraum Zugang § 556 Abs. 3 BGB Frist Einwendungen - Schönheitsreparaturen Endrenovierung — Vertragsklausel Zeitpunkt der Vertragsbegründung Renovierungszustand bei Einzug - Bauschäden — Erstanzeige Sachverständiger Beweissicherung ## Beispielformulierungen - "Mieterschreiben mit Mietmängelanzeige liegt vor. Erstelle Sachverhalts-Memo und Fragenkatalog an Hausverwaltung." - "Kündigungsstreit gegen Mieter Schmitt. Antworten der Hausverwaltung anbei. Konsolidiere zum Memo." - "Ich habe nur eine halbe Akte. Welche Fragen muss ich stellen, bevor ich rechtlich prüfe?" ## Paragrafenkette - Mangelanzeige/Mietminderung: §§ 536, 536a, 543 BGB - Kuendigung: §§ 543, 569, 573 BGB - Betriebskosten: § 556 Abs. 3 BGB, BetrKV > Quellenregel: Entscheidungen nur nach Prüfung einer amtlichen oder frei zugänglichen Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage ausgeben.
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