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name: regie
metadata:
  last_updated: 2026-05-17
  jurisdiction: CH
includes:
  - data/**
  - templates/**
  - references/**
  - ../data/cantons/**
description: |
  Swiss property-management / régie / Liegenschaftsverwaltung / amministrazione immobiliare co-pilot.
  Use when the user mentions: rental lease (bail, Mietvertrag, locazione), rent increase or decrease, official cantonal rent-increase form (formule officielle, amtliches Formular), OFL/BWO reference mortgage rate (taux hypothécaire de référence, Referenzzinssatz), initial-rent challenge, indexation clause, ancillary charges (frais accessoires, Nebenkosten), eviction for unpaid rent, conciliation authority (autorité de conciliation, Schlichtungsbehörde), condominium / PPE / Stockwerkeigentum, owners' meeting majorities, renovation fund, useful vs sumptuary works, LDTR/LPPPL (GE/VD), LRS/ZWG secondary residences, LLoc TI, or SVIT/USPI practice.
  Covers CO 253–274g (leases), CO 269a-d (abusive rent, reference rate, official form), CO 270 (initial-rent challenge), CO 270a (rate-decrease claim), CO 271–273c (termination protection), CO 257d + CPC 257 (eviction), CC 712a–712t (PPE), CC 647–647e (work-type majorities). Reads cantonal procedure data from data/cantons/<XX>.json.
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# Property Manager / Régie

Swiss certified property manager (SVIT / USPI). Federal CO/CC + cantonal procedure.

## When to invoke

Trigger on any of: lease question, rent-increase notification, reference-rate change, initial-rent contestation, ancillary-cost dispute, eviction for non-payment, PPE/condominium decision, LDTR/secondary-residence permit, conciliation procedure.

## Workflow

1. Identify regime: **lease (CO 253ff)** vs **condominium (CC 712a ff)** vs **cantonal overlay** (LDTR, LRS, LLoc TI).
2. Pull canton context from `data/cantons/<XX>.json` (conciliation address, cantonal form URL, local case law).
3. Pull current OFL/BWO reference rate from `data/references/reference-rate.json` if rate-related.
4. Apply checklist below.
5. Output: legal basis + numeric result + procedural next step + deadline.

## Leases (CO 253–274g)

- **Official rent-increase form** (CO 269d al. 2): **cantonal form mandatory**. Notification by other means → **null** (not voidable — null). Justification required on form.
- **OFL / BWO reference rate** (quarterly): triggers tenant decrease claim (CO 270a) when rate drops; justifies increase (CO 269a lett. b) when rate rises. **Rule of thumb**: ±0.25 pt ≈ ±3 % rent (rate ≤ 5 %); ±0.25 pt ≈ ±2 % (rate > 5 %).
- **Indexation** (CO 269b): permitted **only** if firm lease term ≥ 5 years. Indexed on Swiss CPI (LIK).
- **Initial-rent challenge** (CO 270): **30 days** from handover. Grounds restricted: (a) housing shortage in commune (<1.5 % vacancy), (b) abusive method, (c) forced contracting (change of tenant + significant increase vs prior rent).
- **Conciliation** (CPC 197–203, cantonal): **mandatory** prior to tribunal. Free for tenancy.
- **Termination protection** (CO 271–273c): voidability (271a — abusive motive), extension up to **4 years** (272b). Tenant deadline: 30 days from notice to contest.
- **Eviction** (CO 257d): 30-day formal notice with warning of termination → extraordinary termination 30 days end of month → CPC 257 summary procedure ("cas clair").

### Edge cases

- Mixed lease (commercial + dwelling): dominant-purpose test (TF jurisprudence). Commercial rules differ on protection and rent control.
- Furnished / short-term lease (<3 months): outside official-form regime if genuinely short.
- Subletting (CO 262): landlord may refuse only on three grounds (refusal to communicate conditions, abusive conditions, major prejudice).
- Rent in arrears during conciliation: continue paying current rent to avoid 257d eviction risk.
- Reference-rate adjustment requires also accounting for CPI delta (40 %) and cost increases since last fixing (CO 269a lett. e).

## Condominium / PPE / Stockwerkeigentum (CC 712a–712t)

- **Quotas** (millièmes / Wertquoten): basis for cost allocation and vote weight.
- **Owners' meeting majorities**:
  | Decision type | Threshold | Basis |
  |---|---|---|
  | Ordinary administration | Simple majority of present | CC 712m |
  | Necessary works (maintenance) | Simple majority | CC 647c |
  | **Useful works** (improvement) | **Double majority**: ½ owners + ½ quotas | **CC 647d** |
  | Sumptuary / luxury works | **Unanimity** (or qualified per regulation) | CC 647e |
  | Change to quota allocation | Unanimity | CC 712e |
- **Renovation fund** (Erneuerungsfonds): not mandatory federally, but strongly recommended; some cantons / regulations require it.
- **Regulation** (règlement / Reglement): may relax some majorities except those fixed by mandatory law.

### Edge cases

- Lone-opponent rule: a sumptuary-works decision needs unanimity — one absentee can block. Convene a second meeting with explicit agenda.
- Renovation imposed by public law (energy retrofit, asbestos): re-classify as necessary works → simple majority.
- Tenants in PPE units: rent control (CO 269 ff) still applies even if landlord is single owner.

## Statements

- **Net rent** (loyer net / Nettomietzins) vs **ancillary costs** (frais accessoires / Nebenkosten): heating, hot water, cold water, caretaker, lift. Must be **explicitly itemized** in the lease (CO 257a al. 2) — otherwise included in net rent.
- **Annual statement**: supporting documents available to tenant for **30 days** (CO 257b al. 2).
- **Allocation**: per regulation key or **individual consumption** — individual heat metering (VHKA) mandatory in new buildings.

## Cantonal specifics

- **GE / VD**: **LDTR / LPPPL** — prior cantonal authorization for demolition, transformation, change of use, renovation above thresholds. Penalty + restitution risk if skipped.
- **NE / JU / VS / GR**: **LRS / ZWG** (federal) — 20 % cap on secondary residences; building permit restrictions in resort communes (Verbier, Crans-Montana, St-Moritz, Zermatt).
- **TI**: **LLoc TI** supplements federal CO (notice formality, local conciliation).
- **VS**: forfait fiscal possible for non-resident owners.

## Outputs

For lease matters, always emit:
- Lease parameters (initial rent, current rent, indexation, last increase, last reference rate applied)
- Applicable OFL reference rate **at the relevant date** (not today's)
- Cantonal procedure to follow (conciliation address from `data/cantons/<XX>.json`)
- Official cantonal form URL/reference if rate change or other notifiable modification
- Deadline countdown (30 d for contestation, etc.)

## Scope boundaries

- Notarial deeds (PPE constitution, transfer) → skill `notaire-cantonal`
- Property tax / imputed rental value → skill `expert-fiscal`
- Building accounting / VAT on real-estate operations → skill `fiduciaire`
- Audit of owners' association accounts → skill `reviseur-agree`

## Worked example

> "Taux de référence 1.5 → 1.75. De combien augmenter le loyer ?"

1. Rate range (≤ 5 %) → 3 % per 0.25 pt step.
2. Delta = +0.25 pt → max +3 % on net rent, **minus** prior under-application if any.
3. Add CPI delta (40 % since last fixing) + general cost increases.
4. Notify on **cantonal official form** (CO 269d), justifying each component.
5. Effective at next termination date + notice period.


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Source attribution: 0xjustBen
Original project: https://github.com/0xjustBen/paperwork-switzerland/blob/8b97e00f58b4d1da5594feb70a42da6f01971bb7/regie/SKILL.md
License: MIT
License information: https://opensource.org/license/mit
Original upstream instructions; downloaded from Dave AI.

## Upstream license notice

MIT License

Copyright (c) 2026 paperasse-suisse contributors

Permission is hereby granted, free of charge, to any person obtaining a copy
of this software and associated documentation files (the "Software"), to deal
in the Software without restriction, including without limitation the rights
to use, copy, modify, merge, publish, distribute, sublicense, and/or sell
copies of the Software, and to permit persons to whom the Software is
furnished to do so, subject to the following conditions:

The above copyright notice and this permission notice shall be included in all
copies or substantial portions of the Software.

THE SOFTWARE IS PROVIDED "AS IS", WITHOUT WARRANTY OF ANY KIND, EXPRESS OR
IMPLIED, INCLUDING BUT NOT LIMITED TO THE WARRANTIES OF MERCHANTABILITY,
FITNESS FOR A PARTICULAR PURPOSE AND NONINFRINGEMENT. IN NO EVENT SHALL THE
AUTHORS OR COPYRIGHT HOLDERS BE LIABLE FOR ANY CLAIM, DAMAGES OR OTHER
LIABILITY, WHETHER IN AN ACTION OF CONTRACT, TORT OR OTHERWISE, ARISING FROM,
OUT OF OR IN CONNECTION WITH THE SOFTWARE OR THE USE OR OTHER DEALINGS IN THE
SOFTWARE.


## Additional upstream notices

regie/templates/notice-augmentation-loyer-formule-officielle.md

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title: Notification d'augmentation de loyer — formule officielle
type: template
language: fr
jurisdiction: CH
note: "Template — adapter au canton et à la situation. Ne constitue pas un conseil juridique. Base : art. 269d CO + art. 19 OBLF. Cantons à formule officielle OBLIGATOIRE (peine de nullité) pour notifier toute hausse / modification unilatérale : VD, GE, NE, FR, ZG, ZH (zones particulières), LU partiel, BS. Doit parvenir au locataire au moins 10 jours avant le début du délai de résiliation."
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# NOTIFICATION OFFICIELLE
## Modification unilatérale du bail (art. 269d CO)
### MAJORATION DE LOYER

> Ce document REPRODUIT le contenu minimum imposé par la formule officielle agréée. Pour les cantons à formule cantonale obligatoire, utiliser le **formulaire officiel cantonal** approprié (chancellerie cantonale ou USPI/ASLOCA) ; la présente notification n'est valable qu'à titre de lettre accompagnant ce formulaire.

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**Bailleur / Régie :** [NOM] — Adresse : [ADRESSE]
**Destinataire(s) — solidaire(s) :** [LOC_1] / [LOC_2]
**Adresse du logement :** [ADRESSE_LOGEMENT]
**Bail du :** [DATE_BAIL]
**Date d'envoi de la notification :** [DATE_ENVOI] (recommandé)

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## 1. ÉTAT ACTUEL DU BAIL

| Poste | Montant actuel CHF | Depuis le |
|-------|---------------------|-----------|
| Loyer net mensuel | [LOYER_ACTUEL] | [DATE] |
| Acompte de charges | [CHARGES] | [DATE] |
| Total mensuel | [TOTAL] | |

## 2. NOUVEAU LOYER À PARTIR DU [DATE_EFFET]

| Poste | Nouveau montant CHF |
|-------|---------------------|
| Loyer net mensuel | **[LOYER_NOUVEAU]** |
| Acompte de charges | [CHARGES] |
| **Total mensuel** | **[NOUVEAU_TOTAL]** |

Augmentation absolue : CHF [DELTA] / mois (+ [%])

## 3. MOTIFS DE LA HAUSSE (art. 269a et 269d CO, art. 19 OBLF)

Conformément à la jurisprudence du TF, les motifs doivent être indiqués séparément et de manière chiffrée :

- ☐ **Adaptation au taux hypothécaire de référence** (BNS) :
  - Taux ayant servi au dernier calcul : [TAUX_ANCIEN]% en date du [DATE]
  - Nouveau taux de référence : [TAUX_NOUVEAU]% en date du [DATE]
  - Effet : [+/− %] selon barème (3% par 1/4 point si ≥ 5% ; 2,5% si < 5%)

- ☐ **Renchérissement** (40% maximum de l'IPC depuis dernière fixation) :
  - IPC base : [INDICE_BASE] ([MOIS_ANNEE])
  - IPC actuel : [INDICE_ACTUEL] ([MOIS_ANNEE])
  - Hausse répercutée : [+%]

- ☐ **Hausse des coûts d'exploitation** : [+%]

- ☐ **Prestation supplémentaire / plus-value** du bailleur (art. 14 OBLF) :
  - Travaux : [DESCRIPTION] — Coût investi : CHF [MONTANT]
  - Part plus-value : [%]
  - Amortissement : [TAUX] sur [N] ans
  - Taux d'intérêt appliqué : taux de référence + 0,5% = [%]
  - Effet sur le loyer : CHF [MONTANT] / an

- ☐ **Adaptation aux loyers usuels du quartier** (art. 269a let. a CO) — comparaison avec [N] objets comparables (annexe).

- ☐ **Réserve de hausse** convenue antérieurement (art. 18 OBLF) : [REFERENCE].

## 4. INFORMATION DES VOIES DE DROIT (obligatoire, art. 19 al. 1 let. b OBLF)

Vous avez le droit de **contester** cette majoration en saisissant, dans un **délai de 30 jours dès réception** de la présente notification, l'autorité de conciliation en matière de baux et loyers de [LIEU]. À défaut, la majoration est réputée acceptée.

Adresse de l'autorité de conciliation : [ADRESSE_AC].

Vous pouvez également résilier le bail pour la même échéance, par lettre signée (à chaque conjoint séparément en cas de logement familial — art. 266n CO).

## 5. ÉCHÉANCE ET DÉLAI

- Date d'effet : [DATE_EFFET]
- Réception par le locataire au moins **10 jours avant le début du délai de résiliation** (art. 269d al. 1 CO), à peine de report d'un terme.

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**Date :** [DATE]  **Lieu :** [LIEU]

Pour le bailleur : ____________________________

Pour le locataire — réception (à des fins de preuve) : ____________________________

*Annexes : formule officielle cantonale signée, justificatifs (taux BNS, IPC, calcul plus-value, comparatifs).*

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regie/templates/notice-baisse-loyer-taux-reference.md

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title: Demande de baisse de loyer — taux hypothécaire de référence BNS
type: template
language: fr
jurisdiction: CH
note: "Template — adapter au canton et à la situation. Ne constitue pas un conseil juridique. Base : art. 270a CO. Le locataire peut demander une baisse pour la prochaine échéance utile lorsque le taux de référence (publié trimestriellement par l'OFL/BNS) a baissé depuis la dernière fixation du loyer. La baisse non accordée peut être déférée à l'autorité de conciliation dans les 30 jours."
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**ENVOI RECOMMANDÉ**

[NOM_LOCATAIRE]
[Adresse]

[Lieu], le [DATE]

**[BAILLEUR / RÉGIE]**
[Adresse]

---

**Concerne : Bail du [DATE_BAIL] — [ADRESSE_LOGEMENT]**
**Demande de baisse de loyer (art. 270a CO)**

Madame, Monsieur,

Le **taux hypothécaire de référence** publié par l'Office fédéral du logement (OFL), sur la base du taux d'intérêt hypothécaire moyen calculé par la BNS, a baissé depuis la dernière fixation de mon loyer.

**Évolution constatée :**

| Date | Taux de référence | Source |
|------|-------------------|--------|
| [DATE_FIXATION_LOYER] (dernière fixation) | [TAUX_ANCIEN] % | OFL |
| [DATE_ACTUEL] | **[TAUX_ACTUEL] %** | OFL |
| Baisse cumulée | **[BAISSE_PT] points** | |

**Loyer actuel :**
- Loyer net mensuel : CHF [LOYER_ACTUEL]
- Date de la dernière fixation : [DATE_FIXATION_LOYER]

**Calcul de la baisse demandée (barème usuel art. 13 OBLF) :**
- Lorsque le taux est ≥ 5% : 1/4 point = 2,91% de baisse
- Lorsque le taux est < 5% : 1/4 point = 2,5% de baisse environ
- Effet brut sur le loyer : **–[%]**, soit –CHF [MONTANT] / mois
- Sous déduction du renchérissement IPC compensable et de la hausse des coûts d'exploitation : voir calcul détaillé en annexe

**Nouveau loyer demandé :**
- Loyer net mensuel proposé : **CHF [LOYER_DEMANDE]**
- Date d'effet souhaitée : **[DATE_EFFET]** (prochaine échéance utile, soit la fin d'un mois pour autant que le préavis légal de 3 mois soit respecté à compter de la réception, art. 270a al. 2 CO).

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Je vous saurais gré de me faire savoir, **dans un délai de 30 jours**, si vous acceptez la baisse proposée. À défaut d'accord ou en cas de réponse négative, je me réserve le droit de saisir l'**autorité de conciliation en matière de baux et loyers** de [LIEU] dans le délai légal de 30 jours dès réception de votre refus (art. 270a al. 2 CO).

En vous remerciant de l'attention portée à la présente, je vous prie de recevoir, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

________________________________
[NOM_LOCATAIRE]

*Annexes : tableau d'évolution du taux de référence OFL ; calcul détaillé.*

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*Hinweis DE : Mietzinssenkung wegen Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes, Art. 270a OR.*

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regie/templates/notice-rent-increase-fr.md

# [TEMPLATE] Notification de hausse de loyer — formule officielle

> **⚠️ Important** : ce modèle ne remplace **pas** le formulaire officiel cantonal qui est obligatoire (art. 269d al. 2 CO). À utiliser uniquement comme aide-mémoire pour préparer les éléments. Le formulaire cantonal officiel doit être obtenu auprès de l'autorité cantonale (OCLPF Genève, OCL Vaud, etc.).

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**Lieu, date** : _____________

**Bailleur** : _____________
**Adresse** : _____________

**Locataire** : _____________
**Adresse de l'objet** : _____________

## Objet : Notification de hausse de loyer

Conformément à l'art. 269d CO, nous vous notifions la hausse suivante :

| Élément | Valeur actuelle | Valeur dès __________ |
|---------|-----------------|----------------------|
| Loyer net mensuel | CHF __________ | CHF __________ |
| Frais accessoires (acompte mensuel) | CHF __________ | CHF __________ |
| **Total mensuel** | **CHF __________** | **CHF __________** |

**Date de prise d'effet** : __________ (≥ 10 jours après réception, début du terme contractuel)

## Motif de la hausse (art. 269a CO)

Cocher le ou les motifs applicables :

- [ ] **Lit. a** — Évolution de l'indice suisse des prix à la consommation (variation depuis dernière adaptation : ____ %)
- [ ] **Lit. b** — Hausse du taux hypothécaire de référence (de ____ % à ____ %)
- [ ] **Lit. c** — Hausse des charges d'entretien (préciser : __________)
- [ ] **Lit. d** — Travaux à plus-value (préciser : __________)
- [ ] **Lit. e** — Adaptation aux loyers usuels du quartier (réservé)

## Voies de droit

Le locataire peut contester la hausse dans les **30 jours** à compter de la réception de la présente, par requête écrite à l'autorité de conciliation cantonale :

**Adresse** : __________

Si non contestée dans ce délai, la hausse devient effective à la date indiquée.

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**Signature du bailleur** : __________

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regie/templates/notice-resiliation-bail.md

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title: Résiliation de bail — locataire / bailleur
type: template
language: fr
jurisdiction: CH
note: "Template — adapter au canton et à la situation. Ne constitue pas un conseil juridique. Base : art. 266a ss CO. ATTENTION : pour le bailleur, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux doit obligatoirement utiliser une formule officielle agréée par le canton (art. 266l al. 2 CO), à peine de nullité. Si logement familial : notification séparée à chaque conjoint (art. 266n CO)."
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# RÉSILIATION DE BAIL

## VARIANTE A — Résiliation par le LOCATAIRE

**ENVOI RECOMMANDÉ**

[NOM_LOCATAIRE]
[Adresse]

[Lieu], le [DATE]

**[BAILLEUR / RÉGIE]**
[Adresse]

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**Concerne : Résiliation du bail — [ADRESSE_LOGEMENT]**

Madame, Monsieur,

Par la présente, je résilie / nous résilions le bail à loyer relatif à l'objet susmentionné, conclu le [DATE_BAIL], **pour la prochaine échéance contractuelle utile, soit le [DATE_RESILIATION]**, en respectant le préavis légal de **trois mois** (art. 266c CO) et les termes usuels du lieu.

Nous nous tenons à votre disposition pour convenir d'une date d'**état des lieux de sortie** ainsi que de la restitution des clés.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.

**Signature de chaque colocataire / chaque conjoint** (logement familial — art. 266m CO) :

________________________  ________________________

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## VARIANTE B — Résiliation par le BAILLEUR

> **AVERTISSEMENT FORMEL** : L'utilisation de la **formule officielle cantonale** (art. 266l al. 2 CO et 9 OBLF) est OBLIGATOIRE, à peine de nullité du congé. Le présent document n'est qu'une lettre d'accompagnement. Pour un **logement familial**, le congé doit être notifié **séparément à chaque conjoint** (art. 266n CO).

**ENVOI RECOMMANDÉ**

[NOM_REGIE / BAILLEUR]
[Adresse]

[Lieu], le [DATE]

**Monsieur [LOC_1]**
[Adresse]

(et en envoi séparé : **Madame [LOC_2]**, même adresse — si logement familial)

---

**Concerne : Bail du [DATE_BAIL] — [ADRESSE_LOGEMENT] — Résiliation**

Madame, Monsieur,

Conformément à l'article **266a CO**, nous résilions par la présente, **par formule officielle ci-jointe**, le bail à loyer susmentionné, **avec effet au [DATE_RESILIATION]**, en respectant le préavis de **trois mois** pour la prochaine échéance utile.

Motif (à indiquer sur demande, art. 271 al. 2 CO) : [MOTIF].

Nous attirons votre attention sur les voies de droit suivantes :

1. **Annulation** : vous pouvez contester le congé dans un délai de **30 jours** dès sa réception auprès de l'**autorité de conciliation en matière de baux et loyers** de [LIEU] (art. 273 al. 1 CO).
2. **Prolongation** : vous pouvez demander une prolongation du bail dans le même délai de 30 jours (art. 273 al. 2 CO ; durée maximale 4 ans pour habitation, 6 ans pour locaux commerciaux — art. 272b CO).

Adresse de l'autorité de conciliation : [ADRESSE_AC].

Nous vous prions de recevoir nos salutations distinguées.

**[NOM_REGIE]**

________________________

*Annexe : formule officielle de notification du congé.*

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*DE : Kündigung des Mietverhältnisses, Art. 266a OR.*
*IT : Disdetta del contratto di locazione, art. 266a CO.*


# Dave AI resource metadata

Creator / publisher: 0xjustBen
Original project: https://github.com/0xjustBen/paperwork-switzerland/blob/8b97e00f58b4d1da5594feb70a42da6f01971bb7/regie/SKILL.md
Attribution basis: Source repository record

Fields of work: Real Estate
Roles: Property Manager
Specialties: API, Word Documents, Frontend, Stripe, Testing
Tools: Tool not specified
Country applicability: Switzerland
Classification basis: Source catalog labels
Instruction SHA-256: 7a40a1011060e2347a1dbca5e27946ff785d6c605e87659ae7467827c605eb80